土地や家屋などの不動産は一般的に高価で重要な財産なので、取引の安全を図るために権利者や権利内容を第三者にも判るように公示する必要があります。そこで土地や建物を目的とする物権の変動についての公示方法として設けられたのが登記制度です。登記とは、国が作成管理する帳簿に、物権変動の事実及びその内容を記録すること、またはその内容自体をいいます。一筆の土地、一個の建物ごとに記録が作成される物的編成主義をとっています。手続については、原則として当事者の共同申請によって行うので、売買契約の場合には売主と買主が共同して申請します。記載内容が有効であるためには、法律の手続に適合しているかという形式的要件と、実体的権利変動に合致しているかという実質的要件を満たしていることが必要です。実質的要件の審査は、申請手続きが適法かどうかを形式的に審査するだけなので、実体関係に合わない記載がされることがあります。たとえば、実際は売買契約がないのに売買があったかのような記載がされたときですが、この場合、記載された事項の効力は無効となります。こうした記載には公信力がないため、第三者がこの記載を信じて土地の売買契約を締結しても、土地を所有することはできません。