本登記と仮登記の効力

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不動産の譲渡を行った場合等では、日本においては不動産登記法における登記をして第三者に対する対抗要件とすることが民法177条に規定されています。登記とはその不動産が誰の所有者であるかを証明するためのもので、それを信じて取引を行う人を守るために制度化されたものです。

そして登記には、本登記と仮登記の二つがあります。前者が文字通りに民法上で規定されている登記と同じ意味であり、正規に行われた登記のことで、後者を区別させるためにそう呼ばれています。

一方、後者の仮登記には2種類の目的のパターンがあります。一つ目には物権変動は既に発生しているが必要な手続き上の要件が欠けているだけであり物権の保全目的になされるパターンです。

そして、二つ目が物権変動自体がなされていないが、物権変動をさせる請求権が発生している場合に請求の保全目的になされるパターンです。なおその効力については、あくまでも文字通りに「仮」の状態であり、権利を受付順に守ろうとする順位保全効があるに過ぎません。

そのため、実際には対抗力があるとは言えず、後順位の所有権登記名義人に対して不動産の利用を妨げることが出来ません。そのため、「仮」の状態から「本」の状態の登記をすることで、「仮」で行った登記の順位で登記を行ったとみなされることとなる訳です。